Hypotéka Hypoteční banky, která nese název Hypotéka po webu, obsadila v letošním roce třetí místo.


Hypotéka Hypoteční banky, která nese název Hypotéka po webu, obsadila v letošním roce třetí místo.

A proto jsme v Hospodářských novinách nemohli přehlédnout zajímavý rozhovor s Janem Sadilem, šéfem Hypoteční banky.

Nízké úrokové sazby u hypoték se v České republice udrží i příští rok.

Hypoteční banka, která je lídrem trhu, zaznamenává i v těchto dnech silný zájem o úvěry. Její šéf Jan Sadil v rozhovoru nevyloučil, že hypotéky by mohly ještě více zlevnit, v odhadu vývoje na příští rok však sází na stabilizaci současných sazeb. Silná konkurence podle něj banky nutí, aby půjčovaly na úrok velmi blízko inzerovaným sazbám.

HN: Už přes rok slyšíme od bankéřů, že sazby hypoték půjdou nahoru, přitom hypotéky stále zlevňují. Kde vidíte cenové dno?

Myslím si, že úroky o moc níže jít už nemohou. Ony totiž nemají již moc kam klesat. Není výjimkou, že hypotéky se dnes poskytují za úrok 3, 5 procenta ročně. To je něco, co jsem si na začátku roku vůbec nedovedl představit.

HN: Listopadová prognóza centrální banky ale určité šance na další snížení základní sazby ČNB otevírá. Myslíte si, že v tom případě hypotéky ještě zlevní?

Dovedu si představit úplně všechno. Že sazby půjdou nahoru, že zůstanou na současné úrovni a že můžou ještě jít i malinko dolů. Ze všech těch variant považuji další snížení úroků za nejméně pravděpodobnou. Podle toho, co o příštím roce víme nyní, a toho je dost málo, bych si vsadil na stabilizaci současných úrokových sazeb.

HN: Čím to, že rozdíl mezi minimálními sazbami a sazbami, za které banky hypotéky poskytují, je teď tak těsný? Nastala vůbec podobná situace v minulosti?

Myslím, že ne. Konkurenční prostředí na trhu je teď tak silné, že nutí všechny banky, aby inzerovanou sazbu klientům dávaly, jinak by to klienti vnímali velmi negativně. Ale obecně pořád platí, že ne každý klient inzerovanou sazbu dostane.

HN: Jak velký prostor tuzemské banky mají ve svých maržích, aby se jim hypotéky vyplácely?

Myslím, že takové univerzální číslo neexistuje. Jednotlivé banky mají totiž různé představy o zhodnocení kapitálu na tomto produktu. Obecně řečeno, prostor pro snížení marží je téměř vždycky, ale pak už to nemusí být smysluplný krok, protože hypotéky by pak také nemusely generovat očekávané výnosy.

HN: V posledních týdnech se na nás valí negativní zprávy o vývoji v Evropě a zhoršují se i vyhlídky české ekonomiky. Začínají mít klienti obavy z hypoték a myslíte si, že zájem může znovu zamrznout?

Že bychom teď cítili pokles poptávky, tak to ne. Očekáváme, že objem poskytnutých půjček bude do konce roku na velmi slušné úrovni, jaká byla na podzim. V lednu a v únoru pak budou mít hypotéky standardně pomalejší rozjezd. Klíčové bude, jak se vyvinou ty další čtyři měsíce. Když se bude psát, že se blíží další vlna recese, tak lidé hypotéku budou samozřejmě odkládat. Zdá se mi nyní, že většinu lidí dění v Řecku a debaty o řešení zadlužených zemí nechává zatím v klidu. Kromě toho, hypotéky si berou teď lidé, kteří se rozhodli koupit nemovitost už před několika měsíci a ted své rozhodnutí jen dokončují.

HN: Letošní výsledek hypotečního trhu jste původně odhadoval na necelých 100 miliard korun, teď se očekává výsledek až kolem 120 miliard. Nabízí se otázka, kolik budou banky půjčovat v dalších letech?

Zhruba rok zpátky jsme si dělali analýzy, jak by trh mohl vypadat s ohledem na vývoj v posledních deseti letech. Došli jsme k závěru, že dlouhodobě by se roční produkce mohla pohybovat na úrovni plus minus 100 miliard korun. Vychází to i statisticky, protože nejčastější roční produkce za posledních deset let byla právě kolem 100 miliard korun. Jestli je to 90 nebo 110 miliard, to není tak dramatický rozdíl. Nicméně záruku na to nikdy nedá.

HN: Hypoteční banka v listopadu dále zlevnila hypotéky a nejnižší nabídkovou sazbu dává nyní na nemovitosti kolaudované po 1. lednu roku 2009. Proč jste se k tomu rozhodli?

Protože si myslíme, že hodnota nové nemovitosti bude v dlouhodobém životě hypotéky klesat méně než hodnota třeba 50 let staré nemovitosti, a z tohoto pohledu v zástavách vidíme menší riziko. Hypotéky na nové objekty považujeme za kvalitnější i proto, že si jimi lidé obvykle pořizují své první bydlení a jejich příjmy se budou časem zvyšovat. Reagujeme tím samozřejmě i na poptávku lidí, kteří si chtějí letos pořídit nemovitost ještě s nižší DPH.

HN: Povede zvýšení DPH ke zdražení nemovitostí?

Je poměrně jasné, že se zvýší ceny nových nemovitostí. Kupní smlouvy jsou totiž standarně koncipovány tak, že je v nich uváděna kupní cena plus DPH, a nedovedu si představit, že by si developeři snížili kvůli tomu marži. Jsem dokonce přesvědčený, že u nových nemovitostí se zvýšenou DPH promítnou v plné výši. Napříč celým trhem nemovitostí k tomu ale nedojde. Ceny se stabilizovaly.

HN: Jak vidíte vývoj cen nemovitostí? Podle indexu Hypoteční banky došlo meziročně u bytů k tříprocentnímu snížení cen nemovitostí, na které jste si půjčili.

Jsem přesvědčený, že v následujícím roce budou ceny bytů stabilizované, pokud jde o vývoj celého trhu. Určitě bychom našli lokality, například na okrajích měst a v satelitech, kde se ceny mohou lišit od představ majitelů. Ale nenaplnili se krizové scénáře, že ceny ovlivní příliv nemovitostí prodávaných v dražbách. K tomu nedošlo a myslím, že to nenastane ani v příštím roce. My jsme letos vydražili jen osmnáct kusů nemovitostí.

HN: Co si myslíte o tom, že banky uměle drží ceny bytů nahoře? Že nedovolují developerům, kterým projekty financovaly, zlevňovat, protože se obávají, že by se musely přeceňovat i hodnoty zástav ve svých portfoliích?

Banky, i kdyby chtěly, tak uměle cenu nemovitostí nemohou ovlivnit. Navíc pokud jde o developerské projekty, tak tam by banky měly mít zájem především o to, aby se byty prodaly, a téma hodnoty je až druhořadé.

HN: S jak velkým nárůstem neplatičů počítáte, když se vyplní černé scénáře, ekonomika příští rok spadne do recese a nezaměstnanost se opět zvýší k 10 procentům? Současný podíl špatných hypoték je v bankách skoro 3, 3 procenta, před třemi lety to bylo jen 1, 5 procenta.

Osobně si myslím, že k tak dramatickému nárůstu podílu nesplácených úvěrů, jakého jsme byli svědky od konce roku 2008, už nedojde. Do značné míry to bylo tím, že před krizí banky vesele půjčovaly na sto procent nemovitostí a tyto hypotéky se ukázaly jako nejproblematič­tější. To dnes vidíme na číslech z uplynulých let. Dnes ale banky z naprosté většiny půjčují hypotéky na 70 nebo 85 procent ceny nemovitostí, které jsou méně rizikové. A vidíme, že trend zhoršování portfolií se významně lepší.

HN: Češi nesplácí na hypotékách už zhruba 21 miliard korun, což je čtyřnásobně víc než před třemi lety. Jak tyto případy nejčastěji řešíte?

Překvapivě letos nejčastěji dojde k vyplacení hypotéky. To znamená, že lidé nám nesplacený úvěr celý splatí najednou, aby o nemovitost nepřišli. Nejčastěji získají peníze v rámci rodiny, která se na ně nějak poskládá.

HN: Kolik takových případů máte?

U nás v bance jsou to letos stovky případů.

HN: Jak časté jsou případy neplatičů, kteří za dva roky splatili jen minimum z jistiny hypotéky a prodejní cena nemovitosti jim nestačí na splacení dluhu?

Takové případy samozřejmě jsou, ale není jich mnoho. Pokud pohledávka banky není zcela uspokojena prodejem zástavy, pak nám musí úvěr doplatit z jiných peněz.

HN: Zaznamenáváte nárůst případů dobře vydělávajících lidí, kteří si koupili drahou nemovitost, kvůli snížení příjmů nezvládají vysokou hypotéku platit a nemohou na nemovitost získat kupce?

Většina klientů, kteří neplatí, jsou lidé s průměrnými příjmy. Jejich problém vznikl tím, že se víc zadlužili a situaci nezvládli. Nepamatuji si, že by člověk, který ztratil vysoký příjem, nebyl schopný situaci řešit. Ale určitě i takové případy jsou.

HN: Prodáváte letos víc pohledávky za nesplacenými hypotékami, jak to mnozí bankéři začátkem roku avizovali? A kdy toto řešení volíte?

Když se s problémovým klientem nemůžeme dohodnout na běžném postupu, jako je rozložení splátek na delší dobu nebo odložení splátek jistiny na určitou omezenou dobu, tak si uděláme detatailní analýzu případu a podle toho volíme různé způsoby řešení. Kdybychom třeba zjistili, že tržní hodnota nemovitosti je poloviční, tak bychom zvolili prodej pohledávky. Ale řešení je skutečně velmi individuální. Letos jsme tímto způsobem řešili desítky případů. Je to o dost méně než loni. A to proto, že se nám potvrzuje větší úspěšnost jiných řešení. Důvodem, proč se předpovědi nevyplnily, je větší využívání širšího spektra metod. Třeba insolvence pro předlužení se začala používat teprve před dvěma roky.

HN: Hypoteční banka má v nabídce hypotéku s variabilním úrokem, ale navázanou na roční sazbu, a ne na jednoměsíční sazbu. Uvažujete o tom?

Teď to pro nás není téma. Ten produkt je zbytečně nebezpečný pro banky i pro klienta, protože sazby se můžou rychle změnit, a když bude chtít klient přejít na fixní úrok, může být výrazně vyšší. A obzvlášť v dnešní době, kdy jsou rozdíly mezi plovoucí a fixní sazbou tak malé, se mi to zdá zbytečné. Jsme v době extrémně nízkých sazeb a jednoznačně bych volil co nejdelší fix. Vždy jsem byl zastánce pětiletých nebo tříletých fixací. Dnes bych si vzal hypotéku s fixací na pět nebo deset let.

HYPOTEČNÍ BANKA

Postavení na trhu

Jako jediná banka v Česku prodává pouze hypotéky, má třetinový podíl na trhu, a je tak jeho lídrem. Aktuálně má 26 vlastních poboček. Většinu produkce prodává přes externí prodejce. Hypotéky připravuje i pro skupinu ČSOB, kromě ČSOB je nabízí i Poštovní spořitelna a Českomoravská stavební spořitelna.

Historie

Vznikla v roce 1991 jako regionální univerzální Agrobanka, v roce 1994 se stala součástí skupiny IPB a přejmenovala se na Českomoravskou hypoteční banku. Jejím stoprocentním vlastníkem je ČSOB.

150 miliard

Za 16 let existence Hypoteční banka půjčila lidem úvěry na bydlení za 150 miliard korun. V letošním roce za děvet měsíců poskytla nové hypotéky v objemu 23, 7 miliardy korun. V meziročním srovnání jde o 20procentní nárůst (Skalková, O. Nízké úrokové sazby u hypoték se v České republice udrží i příští rok. Hospodářské noviny, dne 8. 11. 2011, s. 19).

autor. 1. EUROHYPOTÉKA s. r. o.

Euro Hypotéky » Články

garance úroků od: 1 rok fix ...2,5%, 5 let fix ...2,79%