Před hypoteční úvěr – Jak funguje a kdo ho nabízí?

Před hypoteční úvěr – Jak funguje a kdo ho nabízí

Michal Felcman – 8. 12. 2006

ČSOB a Hypoteční banka, a.s. přestavily nový „Před hypoteční úvěr“

Tento hypoteční úvěr nevyžaduje zajištění zástavním právem, narozdíl od klasické hypotéky. Hypoteční banka s ČSOB však není jediná, kdo před hypoteční úvěry nabízejí. Na co lze před hypoteční úvěr použít, jak funguje a kdo vám ho může z hypotečních bank nabídnout? Je přínosem pro klienta, nebo další možností, jak na něm vydělat?

Nejdříve se pojďme podívat, co vůbec před hypoteční úvěr znamená. Tento úvěr popírá podstatu klasických hypotečních úvěrů, které jsou vždy dle zákona zajištěny zástavním právem k nemovitosti, a díky tomu umožňuje klientovi získat finanční prostředky ke koupi družstevního bytu, privatizaci obecního byt a jiné. Jedná se o případy, kdy kupovaná nemovitost nemůže sloužit jako prostředek zástavního práva hypoteční banky.

Co přináší nový Před hypoteční úvěr Hypoteční banky?

Hypoteční banka před hypoteční úvěr je poskytován fyzickým osobám, které chtějí koupit nemovitost do osobního vlastnictví od družstva, koupit pozemek od obce, privatizovat obecní byty nebo získat byt nebo dům v rámci developerských projektů, kde jakákoli hypoteční banka požaduje takové podmínky čerpání hypotéky, které tento klient splnit nemůže. Nesmí tedy jít o nákup bytu či domu od jiné fyzické osoby. Před hypoteční úvěr je sjednán zároveň s hypotečním úvěrem, který na tento úvěr navazuje a je určen k jeho splacení.

Před hypoteční úvěr Hypoteční banky není zajištěn zástavním právem k nemovitosti, je poskytován osobám, které doloží dostatečnou výši svých příjmů potřebných k vyřízení hypotéky (posouzení Vaší bonity pro získání hypotéky naleznete zde, úvěr není ze strany klienta nijak jinak zajištěn. O tento úvěr mohou žádat až čtyři žadatelé ze dvou domácností, přičemž minimálně jeden se musí stát vlastníkem úvěrované nemovitosti. Před hypoteční úvěr je možno splatit pouze prostřednictvím hypotečního úvěru (hypotéky), který je sjednán zároveň s úvěrem před hypotečním.

Na jak dlouhou dobu je Hypoteční banka Před hypoteční?

„Hypoteční banka před hypoteční úvěr“ je poskytován na dobu 12 měsíců. Během nich musí být úvěrovaná nemovitost převedena do osobního vlastnictví. Během této doby platí klient pouze úroky, tj. v současnosti 6,9 % z hodnoty úvěru, ale nesplácí jistinu úvěru. Jakmile klient byt získá do osobního vlastnictví, vloží k němu do katastru nemovitostí zástavní právo ve prospěch Hypoteční banky, a ta splatí před hypoteční úvěr úvěrem hypotečním (klasická hypotéka). Před hypoteční úvěr tímto okamžikem zaniká. V tuto chvíli už tento klient přestává platit úroky z před hypotečního úvěru, ale začíná platit úroky a splátku jistiny hypotéky. Pro zjednodušení si to pojďme předvést na konkrétním příkladu:

Paní Novotná se rozhodla koupit byt družstevním vlastnictví za 3 miliony korun. Její příjmy byly pro schválení hypotéky dostatečné a Hypoteční banka jí poskytla před hypoteční úvěr s úrokem 6,9 %, který bude následně uhrazen hypotečním úvěrem na dvacet let, s úrokovou klasické hypotéky 4,64% s fixačním obdobím tři roky. Paní Novotná koupila byt a začala splácet bance úroky, tedy 17 250 korun měsíčně. Jde pouze o splátku úroků, dluh 3 miliónů korun se v tuto chvíli nemění.

Příklad fungování před hypotečních úvěrů

V prvních 12 měsících požádala paní Novotná bytové družstvo o převod jejího bytu do osobního vlastnictví. Po tomto převodu se nechala zapsat jako majitelka do katastru nemovitostí a zároveň tento byt zastavil ve prospěch Hypoteční banky. Tím splnila podmínky pro splacení před hypotečního úvěru hypotečním úvěrem, což paní Novotná učinila, a začala splácet 19 208 Kč měsíčně, což je její měsíční splátka hypotéky, ve které je obsažen jak úrok z dluhu, tak i část dlužné částky hypotéky.

Nevýhodou před hypotečního úvěru je povinnost ho splatit pouze navazující hypotékou, nelze jej splatit z vlastních zdrojů. Následná hypotéka však již může být splacena předčasně, podle platných bankovních podmínek pro splacení hypotéky. Splácením před hypotečních úroků nesplácíme jistinu úvěru, tím se celý úvěr prodražuje a je na klientovi, aby co nejdříve zajistil převod dané nemovitosti do osobního vlastnictví.

Konkurence Hypotečních bank na trhu před hypotečních úvěrů

Hypoteční banka a ČSOB nejdou jediným poskytovatelem před hypotečních úvěrů na českém trhu. V nabídce ho má i Komerční banka a Česká spořitelna. Téměř každá hypoteční banka poskytuje nějaký produkt, který umožňuje získat družstevní nebo jinou nemovitost, na kterou nemůže být uvaleno zástavní právo ve prospěch hypoteční banky (přehled všech hypotečních bank naleznete zde). Ve většině případů jsou tyto úvěry zajištěny zástavním právem na jinou nemovitost, případně jiným způsobem, např. spotřebním úvěrem nebo překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření bez zástavy stavební spořitelny. Vše ale záleží na dané finanční instituci a bonitě klienta.

Výraznější rozdíl mezi ČSOB, potažmo Hypoteční bankou, a Komerční bankou s Českou spořitelnou je zejména v ručení. KB požaduje ručení za hypoteční úvěr ručitelem, zástavním právem na jinou nemovitost nebo zástavním právem na pohledávku (bianco směnka), Česká spořitelna zástavním právem na pohledávku nebo ručení jinou nemovitostí. Hypoteční banka s ČSOB žádné ručení nevyžadují.

Výše úroků u před hypotečních úvěrů

Výše úroků ‚Hypoteční banka, a.s. Před hypotečního úvěru‘ je 6,9 %, úroky z před hypotečního úvěru Komerční banky nejsou nikde uvedeny a bývají sjednávány individuálně na pobočce. Možnost sjednat tyto úroky u Komerční banky mají i hypoteční brokeři (makléři), zde je Výše úroků zpravidla nižší, než nabízejí pobočky Komerční banky (Pozor! – firma Euro hypotéka má akci na úrokové sazby u tohoto produktu u Komerční banky, schůzku si můžete sjednst zde sjednat zde, více o službách Euro hypotéky naleznete zde).

Úroková sazba by neměla být orientačním bodem pro výběr před hypotečního úvěru – protože jsou tyto úroky placené pouhý rok, tak rozhodně nemohou být vodítkem pro výběr té správné hypoteční banky. Před hypoteční úvěr je tedy jakýsi nadstandardní produkt, díky kterému může klient získat i nemovitost, kterou by klasickým hypotečním úvěrem získat nemohl, a v případě Hypoteční banky bez jakékoliv nutnosti zajištění tohoto úvěru.